Le marché du logement canadien est en feu

Juillet a été un mois record pour les marchés du logement d'un bout à l'autre du Canada, les ventes de maisons atteignant leur niveau mensuel le plus élevé de toute l'histoire, selon les plus récentes données de L'Association canadienne de l'immeuble (ACI).

Les Services économiques RBC ont décortiqué les points saillants d'un trimestre très actif sur le marché du logement dans le rapport mensuel sur le marché du logement suivant, publié le 17 août.

Le marché du logement canadien a fracassé un sommet en juillet

Par Robert Hogue

Économiste principal, RBC

Faits saillants

• Les reventes de maisons ont largement dépassé les niveaux d'avant la COVID-19 : l'activité a bondi de 26 % d'un mois sur l'autre (et de 30,5 % d'une année sur l'autre) dans l'ensemble du Canada pour atteindre un nouveau sommet historique de 637 000 unités (annualisé) en juillet. Presque tous les marchés locaux ont enregistré de fortes hausses, quoique les niveaux étaient particulièrement faibles en juin, alimentées en grande partie par la demande accumulée créée par les mesures de confinement imposées au printemps en raison de la COVID-19.
• Les conditions de l'offre et de la demande ont été les plus tendues en près de deux décennies : les acheteurs ont été beaucoup plus nombreux que les vendeurs le mois dernier. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions a monté à 0,74 à l'échelle du Canada, soit le taux le plus élevé depuis 18 ans. S'il se maintenait à ce niveau, de fortes pressions à la hausse pourraient être exercées sur les prix. Les vendeurs avaient la main haute sur presque tous les marchés à l'est de la Saskatchewan. L'offre était particulièrement faible par rapport à la demande en Ontario et au Québec.
• Flambée des prix : l'indice des prix des propriétés MLS du Canada a augmenté de 7,4 % d'une année sur l'autre, soit le taux d'augmentation le plus haut en plus de 30 mois. Ottawa (en hausse de 18,4 %) et Montréal (en hausse de 14,1 %) sont restées en tête au pays, même si la majeure partie du sud de l'Ontario, y compris le Grand Toronto, a réduit l'écart en enregistrant des hausses de plus de 10 %. Calgary (-1,4 %) et Edmonton (-1,2 %) sont les seuls grands marchés où l'indice des prix des propriétés MLS est encore en baisse par rapport à l'an dernier.
• La COVID-19 a renversé les tendances saisonnières : la pandémie a paralysé le marché printanier cette année et a entraîné un regain de l'activité durant la période estivale, traditionnellement plus calme. Nous nous attendons à ce que la demande accumulée continue de se dénouer, de sorte que les ventes resteront fortes en août et peut-être en septembre, avant une accalmie vers la fin de l'année.

L'activité printanière retardée stimule le marché estival

La réponse a été on ne peut plus claire : la COVID-19 n'a pas ravagé le marché printanier de cette année, elle l'a simplement retardé. Jusqu'à présent, il n'était pas clair combien des transactions lors de la chute historique du marché entre les mois de mars et mai seraient perdues à tout jamais. Les données sur le marché du logement en juillet, publiées aujourd'hui par L'Association canadienne de l'immeuble, laissent croire que la moitié d'entre elles se sont produites au cours du seul mois dernier. Nous estimons que la COVID-19 a suscité une demande refoulée pour peut-être jusqu'à 70 000 unités au pays le printemps dernier. Ce transfert de l'activité a surdynamisé pratiquement tous les marchés locaux le mois dernier. Toronto (+49,5 % d'un mois sur l'autre), Vancouver (+43,9 %), Montréal (+39,1 %) et Ottawa (+28,7 %) ont enregistré d'énormes hausses des ventes par rapport au mois de juin. En fait, les ventes à Ottawa et à Montréal ont atteint des niveaux record. Il en a été de même pour Regina et Moncton. Toronto a également failli établir un record. Juillet a été le meilleur mois en près de trois ans à Vancouver, à Calgary et à Edmonton, et en près de six ans à Saskatoon. Les marchés plus petits d'un océan à l'autre ont également connu un niveau d'activité inhabituel.

Les vendeurs ont généralement la main haute

Les conditions de l'offre et de la demande se sont beaucoup resserrées à l'échelle du pays. Une forte hausse de 7,6 % d'un mois sur l'autre des nouvelles inscriptions le mois dernier a été largement insuffisante pour combler le rebond de la demande. Le ratio ventes/nouvelles inscriptions, une mesure fiable des pressions sur les prix, a bondi pour atteindre un sommet record de 0,74. Les vendeurs sont passés en position de force dans pratiquement tous les marchés à l'est de la Saskatchewan et dans certaines parties de la Colombie-Britannique. Les autres marchés ont enregistré des conditions généralement équilibrées. Rien ne semble indiquer une chute imminente des prix. Au contraire, des conditions extrêmement serrées à Halifax, à Montréal, à Ottawa, dans la majeure partie du sud de l'Ontario, à Winnipeg et à Victoria, si elles se maintiennent, entraîneront sans doute une accélération accrue de la hausse des prix à court terme.

Jusqu'à quand la demande refoulée peut-elle stimuler le marché?

Nous estimons qu'il reste encore une demande accumulée à satisfaire. Le marché devrait donc demeurer des plus dynamiques en août et peut-être même en septembre. Nous nous attendons toutefois à ce que l'abandon progressif de la PCU et des autres programmes de soutien financier, le niveau élevé de chômage et la diminution de la migration interne ralentissent la demande en logements plus tard cette année. À partir de là, nous nous attendons à ce que le niveau d'activité tombe à un niveau de référence plus bas.

La COVID-19 a modifié la dynamique des marchés locaux

Nous constaterons sans doute aussi des tendances divergentes dans les différents marchés locaux. Nous prévoyons ainsi une plus grande résilience dans les marchés à plus faible densité en dehors des grands centres urbains du pays. La pandémie a augmenté la demande pour des propriétés offrant plus d'espace pour le télétravail. Les plus petits marchés où de telles propriétés sont plus abordables bénéficieront tout particulièrement de cette tendance. Il pourrait y avoir des tendances divergentes même au sein des centres urbains, où les perspectives du segment des copropriétés pourraient être influencées négativement par le ralentissement de l'immigration. La récente faiblesse du marché de location à Toronto, par exemple, est due en partie à une immigration plus faible (les nouveaux venus au Canada occupent généralement un loyer pendant leurs premières années au pays).

Perspectives sur le plan des prix : à court terme par opposition à plus long terme

À court terme, nous voyons peu d'éléments qui pourraient stopper la hausse de la valeur des propriétés. Il est même plutôt probable qu'elle s'accélère encore dans bien des marchés. Cela dit, nous continuons d'estimer que l'éventuel passage à un niveau de référence plus bas plus tard cette année aura un effet modérateur sur les prix, probablement au début de l'année 2021. Nous prévoyons que le niveau plus faible d'immigration et l'augmentation de l'offre de copropriétés dans les centres urbains vont concentrer toute faiblesse du marché dans le segment des tours d'habitation en copropriété. Les autres segments pourraient aussi subir des pressions à la baisse si la pandémie empire ou si la reprise économique frappe un écueil.

Robert Hogue est membre du groupe d'Analyse macroéconomique et régionale des Services économiques RBC. Il est responsable des analyses et des prévisions pour le marché canadien du logement et pour les économies provinciales.